Memahami Konsep Gadai Janji Faedah Sahaja
Carta berikut menunjukkan perbezaan antara Gadai Janji Biasa dan Gadai Janji Faedah.
Kalau pinjaman perumahan biasa (Amortization), bayaran bulanan korang akan pecah kepada dua bahagian utama. Pertama adalah Baki Pokok (Principal) untuk kurangkan hutang asal, dan kedua adalah Faedah (Interest) sebagai keuntungan bank.
Lama-kelamaan, hutang korang makin berkurang sampai la habis tempoh pinjaman tersebut. Namun, dalam Gadai Janji Faedah Sahaja, korang HANYA bayar bahagian faedah sahaja setiap bulan.
Ini bermakna hutang pokok korang takkan berkurang walaupun dah bayar bertahun-tahun. Pada hujung tempoh pinjaman, korang tetap kena bayar balik jumlah penuh pinjaman asal secara lump sum.
Perbandingan Bayaran Bulanan: Situasi 2026
Katakan korang beli rumah berharga RM500,000 dengan kadar faedah 4.3% setahun (anggaran kadar pasaran 2025-2026) untuk tempoh 30 tahun.
| Jenis Pinjaman | Bayaran Bulanan (Anggaran) | Apa Yang Terjadi Selepas 30 Tahun? |
|---|---|---|
| Pinjaman Biasa | RM2,474 | Rumah sah jadi milik korang sepenuhnya. |
| Gadai Janji Faedah Sahaja | RM1,791 | Korang masih berhutang RM450,000 dengan bank. |
*(Nota: Sila semak semula kadar terkini di laman rasmi bank atau BNM sebelum membuat keputusan.)*
Kelebihan: Aliran Tunai yang Lebih "Lega"
Bagi korang yang baru nak mula hidup atau buat pelaburan hartanah (flipping), bayaran bulanan yang rendah ni sangat membantu. Korang akan mempunyai aliran tunai (cash flow) yang lebih baik untuk kegunaan kecemasan.
Pelabur hartanah biasanya guna skim ni kalau mereka rancang nak jual balik rumah tu dalam masa singkat, sekitar 3 ke 5 tahun. Mereka cuma nak "sewa" modal bank pada kos rendah, kemudian ambil untung bila harga rumah naik.
Jika gaji korang tak tetap seperti ejen insurans, skim ini memberi fleksibiliti. Korang boleh bayar minimum masa bulan "kering", dan bayar lebih pada baki pokok bila dapat komisen besar.
Risiko: Bahaya Tersembunyi Yang Anda Perlu Tahu
Walaupun dah duduk 10 tahun, korang sebenarnya belum "memiliki" walau satu bata pun rumah tu sebab hutang pokok tetap sama. Jika harga pasaran hartanah jatuh atau berlaku Negative Equity, korang mungkin dalam masalah besar.
Kalau korang rancang nak jual rumah untuk tutup hutang pokok, tapi tiba-tiba ekonomi gawat pada 2026, hasil jualan mungkin tak cukup. Korang terpaksa menambah duit sendiri untuk membayar baki pinjaman bank.
Sebab korang tak pernah kurangkan baki pokok, total bunga yang korang bayar akan jauh lebih tinggi. Bank akan terus kenakan faedah atas jumlah hutang yang besar tersebut sepanjang tempoh pinjaman.
Status di Malaysia dan Panduan BNM
Setakat ini, Bank Negara Malaysia (BNM) sangat tegas dengan garis panduan Responsible Lending. Skim faedah sahaja secara tulen biasanya jarang diberikan kepada pembeli rumah pertama untuk kediaman sendiri.
Walau bagaimanapun, korang mungkin pernah melalui skim ini secara tidak langsung melalui Progressive Interest. Masa rumah tengah dibina, korang cuma bayar faedah atas jumlah yang bank dah lepaskan kepada pemaju.
Sesetengah produk bank untuk pelabur hartanah tegar atau pinjaman komersial mungkin mempunyai ciri ini. Pastikan korang membaca terma dan syarat dengan teliti sebelum menandatangani sebarang dokumen.
Soalan Lazim (FAQ)
Q: Boleh ke saya tukar pinjaman biasa ke faedah sahaja?
A: Kebanyakannya tak boleh secara terus. Korang mungkin kena buat penstrukturan semula (restructuring) dengan bank, tapi ia bergantung pada polisi bank tersebut dan kelayakan kredit korang.
Q: Adakah skim ni sama dengan "Moratorium"?
A: Tak sama sekali. Moratorium biasanya penangguhan bayaran terus yang melibatkan pokok dan bunga, manakala skim ni korang tetap kena bayar bunga setiap bulan.
Q: Siapa yang paling sesuai ambil skim ni?
A: Mereka yang ada disiplin kewangan tinggi untuk melabur lebihan tunai ke tempat lain, atau pelabur yang nak jual rumah dalam masa singkat.
Q: Adakah kadar faedah untuk skim ini lebih tinggi?
A: Biasanya ya. Oleh kerana bank menanggung risiko yang lebih besar kerana baki pokok tidak berkurang, mereka mungkin mengenakan kadar faedah yang sedikit lebih tinggi.
Q: Boleh ke beli rumah pertama di Malaysia guna skim ini?
A: Sangat sukar bagi pinjaman perumahan standard. BNM lebih menggalakkan pinjaman amortization untuk memastikan rakyat Malaysia membina ekuiti rumah dalam jangka masa panjang.
Kesimpulannya
Gadai janji faedah sahaja ni macam pedang bermata dua. Ia memang bantu aliran tunai korang bulan-bulan, tapi kalau tak ada strategi "exit" yang betul, korang mungkin terbeban dengan hutang yang tak pernah habis.
Pada tahun 2026 ni, pastikan korang ada simpanan kecemasan yang kukuh sebelum cuba skim yang berisiko tinggi. Bandingkan pinjaman perumahan terkini dengan kalkulator di Loanstreet untuk tahu mana paling berbaloi untuk masa depan korang!
